به باور یک تحلیل‌گر اقتصاد کلان، اگر شرایط فعلی مسکن ادامه یابد، افزایش نرخ اجاره بها بیش از روند فعلی ممکن نمی‌شود اما احتمال ایجاد شوک به دلیل هجوم تقاضای سوداگرانه وجود دارد.
۸ دی ماه مفاد یک گزارش تکان‌دهنده از سوی وزارت کار منتشر شد که نشان می‌دهد میان فقر و هزینه‌های اجاره رابطه تنگاتنگی وجود دارد.
جزییات مربوط به یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۱، بیش از یک میلیون خانوار مستأجر درگیر فقر در مناطق شهری (۸۲ درصد)، درآمدی کمتر از خط فقر داشته و ۲۳۳ هزار خانوار (۱۸ درصد) با اضافه شدن هزینه تامین مسکن استیجاری به سبد هزینه آن‌ها، درگیر فقر شده‌اند.
با توجه به اینکه تنها ۸ درصد از خانوارهای مستاجر درگیر فقر در روستاها سکونت دارند، فقر مستاجران را بیشتر می‌توان پدیده‌ای شهری دانست. در مقابل، محرومیت مسکونی با ۲.۲ میلیون خانوار، چهره‌ای روستایی دارد.
همچنین با وجود اسکان بیشترین تعداد خانوار مستاجر درگیر فقر در استان تهران، نرخ محرومیت مسکونی در این استان پایین و تنها ۵ درصد است درحالی که این نرخ در استان‌هایی مانند سیستان و بلوچستان نزدیک به ۶۰ درصد است.
در این گزارش به نرخ محرومیت مسکونی شدید استانی در سال ۱۴۰۱ اشاره شده و به ترتیب استان‌های سیستان‌وبلوچستان، گیلان، کرمان، گلستان، خراسان جنوبی، خراسان شمالی، هرمزگان، اردبیل، چهارمحال و بختیاری، بوشهر، کهگیلویه و بویراحمد، کرمانشاه، زنجان، لرستان، خوزستان، آذربایجان غربی، البرز و فارس بیشترین نرخ محرومیت شدید استانی را دارند.
گزارش تکان‌دهنده وزارت کار درباره وضعیت مستاجران ایرانی حاکی از آن است که در استان هایی مانند البرز و قم ۱۰۰ درصد مستاجران فقیر هستند.
بازار اجاره داغ شد
در این رابطه محمدرضا عبدالهی، کارشناس اقتصادی، با اشاره به اجزای مختلف مساله مسکن در ایران به خبرآنلاین گفت: «مالکان در تامین هزینه‌های مسکن دو نوع هزینه دارند، یکی هزینه تعمیرات و نگهداری است و دیگری هم هزینه تغییر منزل است. هزینه تعمیرات و نگهداری مستقیما با هزینه مصالح مرتبط است و هزینه خرید خانه جدید هم وابسته است به قیمت خرید و فروش ملک.»
او ادامه داد: «مستاجر اما هر ماه باید یک هزینه مشخصی را به عنوان اجاره بها بپردازد که این هزینه به طور یک به یک از نرخ مسکن به دست نمی‌آید زیرا افزایش قیمت مسکن به شکل ناگهانی رخ می‌دهد اما نرخ اجاره تدریجی و پلکانی افزایش می‌یابد.»
کارشناس حوزه فقر افزود: «ما هم اکنون در ابتدای فصل نقل و انتقالات هستیم و مستاجران به ویژه برای جابجایی‌ها اقدام خواهند کرد و به همین جهت مساله اجاره بها داغ شده است. در حال حاضر آخرین گزارش قیمت مصرف کننده که مرکز آمار ایران منتشر کرده نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در فروردین امسال ۳۷ درصد بوده و میانگین سالانه تورم اجاره هم حدود ۴۰ درصد برآورد شده است.
این مهم در حالی است که تورم کل ۳۳ درصد و تورم خوراکی‌ها ۲۹ درصد محاسبه شده است. به این ترتیب هزینه اجاره بها با شدتی بیش از تورم عمومی رشد می‌کند.»
در گزارشی که اخیرا از سوی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی منتشر شده، تعداد خانوارهایی که پس از پرداخت هزینه‌های مسکن به زیر خط فقر می‌روند را ۲۳۳ هزار برآورد کرده است.
تورم اجاره‌بها ۴۰ درصد شد
وی درباره نقش شورای عالی مسکن در کنترل قیمتها در بازار گفت: «همانطوری که گفتم تورم اجاره بها حدود ۴۰ درصد است ولی شورای عالی مسکن در مصوباتی که داشته قرار بوده در کلانشهرها ۲۵ درصد و در شهرها ۲۰ درصد نرخ اجاره بها افزایش یابد. این مساله نشان می‌دهد که سیاستهای مصوب این شورا در عمل محقق نشده است.»
وی ادامه داد: «آمارهای رسمی نشان می‌دهند از سال ۹۴ به این سو هر سال بر سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های خانوار افزوده شده است. این مهم به آن معنا است که هزینه اجاره بها و مسکن با شدتی بیش از میانگین تورم عمومی بالا رفته و به زبان ساده‌تر هزینه‌های اجاره مسکن با سرعتی بیش از دیگر هزینه‌ها بالا رفت که باعث شده به تدریج سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌ها رشد چشمگیری داشته باشد.»
چند درصد از فقرا به دلیل هزینه مسکن فقیر شدند
او گفت: «اگر درآمد افراد متناسب و به اندازه هزینه‌ها (از جمله هزینه مسکن) بالا برود، نباید تورم مشکلاتی چون گسترش فقر را به دنبال آورد ولی وقتی چنین چیزی رخ نمی‌دهد و درآمد از هزینه عقب می‌ماند، بخش بزرگی از جمعیت با افزایش هزینه اجاره به زیر خط فقر خواهند رفت.
محاسبه دقیق اینکه چند درصد از فقرای کشور به دلیل هزینه‌های مسکن فقیر شده‌اند، کاری دشوار است ولی انتظار می‌رود وضعیت کشور پس از تحریم، رشد پایین و کرونا مناسب نباشد و هزینه‌های مسکن به فقر گسترده‌تر دامن زده باشد.»
وی درباره چشم‌انداز تورم اجاره مسکن توضیح داد: «یکی از عوامل مهم بر نرخ اجاره بها، قیمت مسکن است. در این ماه‌ها قیمت مسکن به شکل چشمگیری افزایش نداشته و اگر این رویه ادامه یابد، دلیلی ندارد نرخ اجاره بها هم بخواهد با شتابی چشمگیر جهش یابد.
منتها اگر به شواهد بازارها بنگریم، تغییر این وضعیت چندان دور از ذهن نخواهد بود. زیرا با ناامید شدن سرمایه‌گذاران از بازارهای دیگر با افزایش تقاضای سفته بازی در بازار مسکن مواجه خواهیم شد.»